Los REITs (Real Estate Investment Trust) conocidos como SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en España, son sociedades de inversión que cotizan en bolsa y cuya principal característica es poseer activos inmobiliarios. Los ingresos de estas compañías provienen principalmente de los alquileres de las propiedades, los cuales deben repartir en su mayoría a los accionistas.
Estas empresas suelen servir como cobertura ante la inflación y la subida de los tipos de interés. Aunque particularmente en esta ocasión parece no estar siendo el caso, en el largo plazo siempre presentan rentabilidades atractivas bajo estos escenarios y habitualmente presentan retornos positivos a 12 meses luego de subidas en los tipos
El retorno positivo en los siguientes 12 meses se debe a que habitualmente la subida de tipos de interés viene asociada al fortalecimiento de las condiciones macroeconómicas, lo que deriva en una situación favorable para los REITS mejorando métricas como ratios de ocupación, incrementos en las rentas, aumento en los Funds From Operations (el flujo de caja de las empresas inmobiliarias), entre otros. Si bien actualmente hay algo de incertidumbre respecto a las perspectivas económicas y más específicamente al sector inmobiliario, las compañías inmobiliarias han seguido presentando buenos resultados hasta ahora, como puede verse en el gráfico siguiente:
Asimismo, el sector está preparado para el entorno actual de tipos de interés, presentando ratios de deuda en mínimos históricos y una capacidad de hacer frente a los intereses (como porcentaje del net operating income) en niveles de pre-pandemia. Además, el 87% de la deuda que presentan estas empresas es a tipo fijo y con un promedio de duración de 7 años, es decir, que las empresas aprovecharon en años anteriores para refinanciar la deuda a menor coste.
A partir de lo detallado anteriormente, queda a la vista que la actual caída que han sufrido los
REITs en sus precios no se corresponde con los fundamentales de las empresas ni tampoco a nivel macroeconómico. Si bien el sector puede presentar algunas señales de ralentización o leve decrecimiento, bajo el escenario principal que manejamos de “soft landing” no creemos que las métricas mencionadas vayan a sufrir significativamente como para justificar la disminución en precios que se ha visto.
Por último, cabe recordar otros beneficios de poseer este tipo de activos en cartera, a través de aportar diversificación a la exposición a renta variable tradicional; ya que presenta una correlación bastante baja frente a este tipo de activos. Asimismo, a largo plazo, presentan una rentabilidad muy atractiva, también en comparación con los otros activos mencionados.
Fuentes:
Gustavo Chrabalowski
Analista de inversiones de Norz Patrimonia
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